两只REITs基金即将解禁，扩容比例均超过100%。市场担忧扩容会加大供给，引起市场调整。市场反应不一，不过多数观点认为，REITs刚刚起步，未来市场空间过万亿，解禁对于市场带来的冲击有限。目前机构对于REITs的参与热情很高，仅险资就有110亿驻扎其中。

两只REITs本周解禁

(资料图)

12月12日，建信基金公告称，12月17日起，将有11名机构投资者持有的建信中关村(000931)产业园REIT满足解除限售条件。本次战略配售份额解禁后，基金的可流通份额合计约为6亿份，占基金全部基金份额的比例由29.91%提升到66.66%。

此前，华夏基金也发布公告称，将有1.2亿华夏越秀高速REIT份额于12月14日起满足解除限售条件。流通份额从30%变成了70%。

上海证券基金评价研究中心高级基金分析师孙桂平表示，长期来看，公募REITs仍是最具有投资性价比和竞争力的优质资产之一，限售份额解禁将为更多的资金提供长期配置机会；同时，流通份额的增加，可以缓解资产稀缺性带来的溢价，有利于REITs在二级市场的公允定价，推动其健康发展。

不过，也有部分投资者担心，解禁会导致公募REITs二级市场的价格被“稀释”。华夏基金相关业务负责人表示，“短期来看，市场将进一步权衡估值定价和因疫情扰动带来的短期经营业绩压力，部分战配限售投资者可能在解禁后出于止盈等目的选择减持，将对公募REITs二级市场的价格造成一定波动。但从首批9只公募REITs的市场表现来看，战配解禁对价格和成交量的影响较为有限。”

据华泰证券(601688)统计，第一批9只公募REITs解禁份额占总份额的平均比例33.9%，超过当时流通份额占总份额的平均比例32.4%，相当于扩容一倍。但市场反应平静，并没有出现大幅波动。

私募排排网财富管理合伙人荣浩在接受21世纪经济报道记者采访时表示，解禁后短期内可能会形成实质的抛压和情绪影响。其中，中短期受托资金出于净值管理或止盈等需求可能会减持；溢价高的项目被减持概率更高；其他长期配置型投资者减持意愿和比例可能较低。

不过安爵资产董事长刘岩认为，此次解禁，市场可能出现边际效应递增的情况。“首批市场公募REITs僧多粥少，导致适合配置REITs的保险、理财等属性资金买不到足够份额，所以流通的公募REITs存在超额溢价估值虚高，现在市场流通盘增加供应量，部分溢价过高、估值偏离度较大的REITs大概率会出现价格回撤，进一步会带动整个REITs二级市场承压。”

不过他也认为，这并不是坏事。对于一部分中长期追求类固收标准的资金方来说，REITs产品短期价格下挫，反而有机会制造出价值底部，是一个非常好的进场契机。

公募REITs创新不断

从底层资产来看，公募REITs所涉及的行业及区域范围逐步拓宽。11月28日，证监会官网显示，全国首单生物医药产业园REITs——华夏杭州和达高科产业园REIT，已经正式获得证监会发行批文。12月9日，华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金上市仪式在深圳举行，这是业内首单市场化机构运营的保障性租赁住房公募REIT正式上市。

交易情况显示，华润有巢REIT当天大涨16.84%，此举更是延续了保租房REITs上市首日被资金追逐的盛况。截至当日收盘，该产品成交额为1.86亿元。

业内人士对此表示，随着越来越多公募REITs产品获批，华夏、中金基金等在公募REITs市场的头部地位逐渐明晰，这与基金公司股东的深耕领域、项目储备，以及资产成熟程度有密切关系。未来随着REITs常态化发行和试点范围扩大，各家基金管理人仍有继续做大做强的市场机遇。

中信证券(600030)表示，由于公募REITs产品兼具股性和债性、具备高分红等特征，与长期机构投资者的需求匹配度较高，趋势上看未来公募REITs市场将迎来更多机构投资者配置。同时，在新发和扩募“双轮驱动”情况下，公募REITs市场有望进一步扩容增类，积极参与首次发行认购和扩募认购仍是长期机构投资者的较好选择。此外，随着可投资标的的不断丰富，叠加REITs市场交易趋于理性，二级市场也有望为机构投资者带来配置窗口。

截至12月13日已公告份额发售结果的23只公募REITs中，在战略配售和网下发售环节中，保险资金获配金额已超百亿，达到110亿元，占募资总额16%。从已披露三季报的REITs来看，近8成底层资产实现盈利。

对于如何参与不同底层资产的REITs投资，荣浩表示，不同类型的资产是无法直接比较的，但是投资人可以根据不同类型资产的风险收益特点和自身资产配置的需求相结合，来选择适合自己的REITs基金。对于经营权类项目，如高速公路、市政等，收益来源主要是经营收益的现金分红，在不发生重大突发事件的情况下，长期来看净值收益是收敛的，与优质债券类似；对于产权类项目，如物流园区、产业园等，除了现金分红外，资产增值预期也会影响基金每年的净值变化。投资人如果追求稳定收益可选择经营权类项目；如果希望收益有想象空间则选择产权类。但无论购买哪种REITs，都要认真阅读招募说明书，充分评估其发展预期后，做出理性决策。