7月3日，房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行在深圳湾超级总部基地SIC深湾睿云中心发布2023年上半年深圳房地产市场数据。

数据显示，2023年上半年深圳甲级写字楼市场迎来高供应，4个新项目投入使用合计新增办公面积45.7万平方米；得益于新项目的预租释放以及次新项目的持续去化，上半年全市累计净吸纳量达到22.9万平方米，同比上升37.5%。

深圳甲级写字楼历年供需走势

(资料图)

前海净吸纳量占全市三分之一，金融业占比最高

分区域看，前海、宝安中心区净吸纳量表现不俗。其中，前海上半年净吸纳量达到7.9万平方米，占全市约三分之一；宝安中心区两个新项目投入使用，累计净吸纳量达6.1万平方米。总体来看，上半年甲级写字楼主要租户在区域上更偏好福田中心区、前海、后海和车公庙等核心片区。

租金方面，全市平均租金延续下行走势，半年下降3.0%至每月每平方米197.5元，对比历史高点已然下调28.6%，而优质物业租赁门槛的降低也吸引一些发展势头向好的小型企业落户甲级写字楼。

从行业构成来看，金融业和专业服务业是上半年深圳甲级写字楼租赁需求的主力：金融业租赁成交面积占比达40.9%，专业服务业占比14.9%。细分板块中，证券、保险、律所等传统板块占据主流，私人银行、留学和签证服务等表现也较活跃。此外，前阶段需求收缩明显的行业出现恢复性增长，建筑和房地产业的搬迁类租赁带动其占比回升至5.9%，文化娱乐业、教育培训业在甲级写字楼中的租赁需求同样出现了一定程度的恢复。而TMT、贸易零售、交通物流等行业今年上半年在甲级写字楼的租赁面积有所下降，但在优质研发、乙级写字楼等非甲级物业的租赁活跃度则相对较高。

此外，受惠于生产生活秩序重归正常及跨境人员流动恢复，外资企业在深圳甲级写字楼的租赁活动也渐趋活跃。上半年的租赁成交中，按面积计外资企业占比达到26.3%，较去年全年水平显著上升9.6个百分点。其中，总部位于港澳台的企业表现亮眼，占全市成交比重达到14.4%。

戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部主管及董事张晓端认为，目前中国经济处于恢复期，深圳甲级写字楼租赁将延续租户市场；随着写字楼资产价格较大幅度下行带动回报率提升，实力企业购置自用型办公物业有望成为深圳写字楼市场的一个亮点。

客流逐渐恢复、消费零售额同比增长13.2%

数据显示，2023年前4月市域级、区域级购物中心日均客流较去年同期分别大幅增长68.0%、46.8%，深圳商业市场客流逐渐恢复。其中，福田中心区人流改善最为明显，自年初深港两地全面恢复通关后，香港游客来深旅游、消费络绎不绝，交通便捷的地铁口优质商业项目尤受欢迎，进一步驱动入驻率提升。

结合具体业态，深圳今年前5月社会消费品零售总额为4,077.7亿元，同比增长13.2%，其中餐饮消费以20.1%的增速领先，反映在物业租赁需求上，新增的餐饮类门店占优质商业项目新开店数量的比重高达48.0%，且以外地来深扩张品牌为主。

例如，地方特色餐馆如羲和京致入驻罗湖万象城、芸山季在各区开出多家门店；炎炎夏日下，亦有单店规模较小的茶饮系列的扩张，较为积极的有Blueglass Yogurt、霸王茶姬、茉酸奶等品牌。零售业态新开店数量占比38.1%，如运动品牌lululemon扩张至布吉万象汇及深业上城，始祖鸟则焕新品牌形象，此外也不乏小众设计师品牌拓店。重奢集中的万象城持续携手奢侈品牌升级跨层空间，以期扩充面积、增加商品品类的同时提升顾客消费体验、为产品陈列提供更优质空间。

此外，年初业主对消费恢复预期乐观，核心位置的商铺租金仍较坚挺，令全市优质商业最优层平均租金以每月每平方米809.4元持稳。

“下半年深圳还将迎来约55.4万平方米的优质商业项目入市。”张晓端说，部分在传统商圈稳定运营的餐饮品牌逐渐向外围新兴区域扩张，导致新兴区域内人流密集的标杆项目成为首要选择。

大宗交易同比增长，长租公寓交易活跃

上半年深圳全市大宗交易录得150亿元成交，相较去年同期有所增长。

戴德梁行华南区资本市场部主管及董事陈俊儒分析，从物业类型看，综合体与办公交易占整体交易85%，自用买家需求持续发力，其中，浙商银行拟购置的深圳中洲滨海商业中心西塔第1—21层，为上半年最大宗的自用成交；同时，长租公寓类交易逐渐活跃于市场，约占10%，其中，铁狮门宣布与辉盛国际成立合资公司，收购深润大厦的长租公寓部分，预计总投资约为人民币7.17亿，将打造为中高端长租公寓，是上半年最大宗的外资投资项目。

从办公楼的交易来看，自用买家维持主导地位，占上半年交易近8成；金融行业为上半年主力自用买家，成交金额占比高达50%。实业类买家维持高交易频率，共交易7宗，占比约44%，平均每宗交易金额不超过2亿，生物医药背景买家占比持续上涨。

陈俊儒表示，展望下半年，目前地产政策企稳，投资活动复苏态势明显，成交数字预计将在下半年体现出来。

戴德梁行研究部供图