顶端新闻特约专家 宋向清

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继7月24日中央政治局会议提出“适时调整优化房地产政策”之后，住房和城乡建设部部长倪虹在近日召开的企业座谈会上表示，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。

种种迹象表明，房地产政策、房地产行业、房地产企业、房地产市场、房地产产品等都将迎来一个新的历史发展机遇期。这个机遇期不会迅速引发楼市暴涨，但一定会给房地产带来新气象，新转机。房地产政策的变化，不可避免地将导致房地产市场既要变道，又要变速，既要转型，又要升级。以下是我对当前政策和楼市走势的十点看法。

一、加大力度推进保交楼

涉及保交楼政策，主要是实行现房销售；对预售楼盘实行资金监管，防止资金抽逃；预交少量购房款，待楼房建成再签合同交尾款；对开发商资金需要提供信贷等融资支持；淡化“暴雷”等舆论炒作，稳定社会情绪。北京市在敦促开发商依规依法开发销售方面一直做的比较好，尽管以前也存在少量缓交楼现象，但整体表现较好，没有出现大面积的、引发社会诟病的交楼慢、烂尾楼等问题。

二、适时研究“既不认房也不认贷”

“认房又认贷”转向“认房不认贷”，就目前楼市发展现状看，是大势所趋。居民在贷款买房时，只看购房者名下是否有房，不再查看购房者的历史贷款记录，如果名下没房，统统按照首套房来认定。可以有效降低购房者负担，激发购房者的购房积极性。当然，如果名下有房，无论之前是否办理过贷款，或者说无论之前贷款有没有结清，再次买房都是按照第2套住宅房来认定。贷款的利率将提升，首付比例也会提升。在不认贷之后，可以研究既不认房也不认贷，将商品房等同其他大件消费品，不再限制或变相限制居民购买，完全执行常态化的统一的信贷政策，应该成为备选项，储备政策。

三、应减免换购房税费

换购房税费应该减免，满两年换购退税政策应该延长，甚至可以即换即退。换购房是一种改善型刚需购房，购房者拥有的房产总套数没变，因此，卖旧房购新房时，降低交易税费，如个人所得税、契税、增值税、中介费用等，不仅可以降低购房者的购房成本，也有利于前置潜在购房者的置业周期，活跃房地产市场，还有利于稳定楼市交易预期，提振房地产市场信心。

四、继续下调首套房贷利率下限和首付比例

首套房贷款利率和首付比例均存在一定的下降空间，但还是应因城施策，在一线城市，目前首套房贷款利率和首付比例均偏高，如北京、上海首付比例分别为35%、40%，远高于核定最低20%首付比例政策。北京和上海等城市的 二套房首付比例最低60%，最高为80%，都偏高。

利率也是一样，部分一线城市房贷利率高达5.25%，而全国首套主流房贷利率平均为3.90%，二套主流房贷利率平均为4.81%。如果一线城市首套房房贷利率降至4%左右，二套房贷利率降至4.5%左右；二三线城市首套和二套房贷利率分别降至3.5%以下和4%以下，楼市向好预期将大增。尤其是，当前，房地产市场下行压力较大，一线城市具有风向标作用，因此，继续下调首套房贷利率下限和首付比例下限，一定是积极的、有益的。即使首付比例已经下降到20%的城市，仍具有小幅调整的空间，比如下探18%甚至16%等，利率下探到3%等。

五、国企参与城中村改造有利于缓解政府财政困难

城中村改造再现棚改时的增长贡献率具有可能性，但时过境迁，由于我国一二线城市的城中村改造基本完成，三四线城市体量较小，城中村改造对GDP的增长贡献率要达到当年棚改的程度，已经不容易了。但是，城中村改造并不完全追求对经济增长的贡献率，还具有改善城市环境，提高城市形象，增加居民就业，拉动城市多产业发展等效用。城中村改造一般由政府主导，央企、国企和民企都是重要参与者，但由于城中村改造涉及城市规划、区域布局、产业协同和人口迁移等繁杂工作，为避免改造过程中的无序拆迁、违法驱离、暴力改造等行为，通过合理的程序面向社会公开招投标、制定严格的改造政策红线是必要的。城中村改造通过国企尤其是城投公司的参与，可以与政府财政和非财政收入形成一定的联动，有利于缓解政府财政困难。

六、房地产市场供求关系已发生重大变化

我国房地产市场供求关系已经发生了重大变化。什么重大变化？供不应求的时代结束了，刚性需求总体弱化了，供给侧产品分化了，改善性需求增加了，一线城市供求总量平衡和结构优化的问题依然突出，增加供给和调整结构同等重要，二线城市主要是优化供给，增加需求，三四线城市供求关系逆向调整的基础和条件已经具备，减少供给和优化需求可能成为政策方向。

七、因城施策用好房地产政策工具箱

强调房地产政策仍要保持灵活性，要因城施策，不搞一刀切。

一则方向上要推，要引，要让房地产市场活跃起来，繁荣起来，不论你是什么样的城市，都要坚持这个大方向。

二则因城施策要基于城市房出产市场现况，遵循房地产以及相关联的金融信贷行业规律，用好用是政策工具箱，确保信贷、税收、公积金等政策形成合力，助力房地产市场由量变到质变。

三则因城施策核心是要顺应新的供求关系，做城市房地产调控体制机制的深度改革，建立适应新供求关系的房地产市场政策体系、监管体系和服务体系，以便兼顾居民刚性和改善性住房需求的同时，提振资本信心，维护开发商的合法权益，从而实现多个利益关联体的共建共享。

八、多角度施策促进房地产市场平稳健康发展

促进房地产市场平稳健康发展，从政策层面可以看出不会搞强刺激了，而是要搞大改革，通过政策变化，让行业变道，让市场变速，让企业变频，引导多领域加持，多角度施策，多层次发力，把保障性住房建设和供给、城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设、盘活改造各类闲置房产等统一纳入房地产新的顶层设计一揽子框架之中，追求政策的均衡性、完整性、连续性、可持续性。

九、促进房地产市场保供安民，提质增效

新时期房地产市场政策的调整可谓是与时俱进，这次政策调整是方向性的，反映了中国房地产行业发展的大趋势，是对全国楼市的大引导，也是对各城市房地产市场政策基调的新定位，具有较长时期的适应性和较大层面的规范性。

政策调整的目的一是让房地产行业发展变道，基于供求关系的变化而变换赛道，建立新的竞赛规则，不能使之成为脱缰野马。

二是让房地产市场走出当前的低迷，使之变速、提速、稳速，不能大涨大跌，像过山车似的忽高忽低。

三是让房地产市场开启保供安民，提质增效的新局面，不允许资本再以“老赖”姿态不交房、迟交房、交次房等行为出现，更不允许开发商裹挟购房者、银行等行为发生。

十、楼市有望止跌回升

新政将在各城市陆续推出，8月份将进入全国各城市楼市政策调整的密集期。新一轮政策的普调，将是对2016年提出“房住不炒”政策以来部分领域延迟发展问题的修复和回补。其结果有望出现三种新现象，一是楼市有望被激活，在三到六个月后止跌回升将是大概率事件。二是楼市供给的方向主要由刚需一族转向改善型购房者，居民住房消费的向好预期将呈现。三是高品质的“好房子”将取代原来低品质的“速成房子”，成为新开发商投向新市场的“新宠儿”。

专家名片

宋向清｜北京师范大学政府管理研究院副院长、研究员、产业经济研究中心主任，中国商业经济学会副会长，自由贸易港（区）专委会会长，河南省商业经济学会会长，中国商业史学会副会长。